Pode multar dentro de condomínio fechado?

Hey, motorista! QAP?

Residir em um condomínio fechado é provavelmente o sonho de muitas pessoas, não é verdade?

Afinal, morar em um condomínio oferece uma série de benefícios que são o desejo de boa parte da população brasileira, como conforto, segurança 24 horas, áreas de lazer e o convívio social.

No entanto, residir em um condomínio também pode apresentar desafios, como custos adicionais, falta de privacidade, restrições e possíveis conflitos.

Pois é, meu caro 01, como em todo espaço compartilhado, morar em um condomínio fechado exige cortesia, paciência e o respeito às regras dos estatutos locais para evitar conflitos desnecessários, como por exemplo os relacionados a problemas de trânsito.

Apesar de não parecer, problemas de trânsito são comuns mesmo em ambientes fechados como condomínios.

É o uso excessivo de buzinas, o estacionamento irregular em garagens, nas vagas prioritárias ou mesmo nas passagens de pedestres; veículos em excesso de velocidade; menores dirigindo e diversas outras situações que caso acontecessem em via pública, seriam, obviamente, tratadas como infrações de trânsito comuns pelo CTB.

Daí que muitos condutores que habitam esses espaços privados se questionam: como é feita a fiscalização de trânsito nas ruas internas de um condomínio?

Será que a polícia ou síndicos podem multar veículos por infrações de trânsito cometidas dentro dos condomínios?

Afinal, o CTB se aplica ou não em um ambiente particular como é o caso dos condomínios fechados?

Pois bem, meu caro 01, se você têm dúvidas sobre aplicabilidade das leis de trânsito brasileiras dentro dos condomínios fechados, continue a leitura até o final, pois aqui neste breve artigo nós vamos abordar em detalhes como as normas de trânsito se relacionam com os condomínios fechados e o que você precisa saber para circular nesses locais. QSL?

O que é considerado condomínio?

Antes de mais nada é importante entendermos como a legislação se posiciona a respeito dos condomínios e quais são os principais aspectos que regem este instituto jurídico.

No Brasil, a primeira legislação a tratar sobre os condomínios foi a Lei n°4591 de 1964.

Essa legislação, entretanto, acabou sendo derrogada, isto é, teve parte de seu texto normativo suprimido, em 2003 com a entrada em vigor do Código Civil, mas continua sendo a principal legislação a versar sobre o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias.

O artigo 1° da Lei n°4591 de 1964, conceitua o condomínio como sendo edificações ou conjunto de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, que podem ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, constituindo cada unidade, propriedade autônoma.

Um condomínio, portanto, é uma forma de propriedade compartilhada em que várias partes têm direitos de posse sobre uma determinada propriedade.

Essa propriedade pode ser tanto uma área de terra quanto um edifício, e os condôminos têm direitos de uso sobre as áreas comuns, além da propriedade exclusiva de suas unidades individuais.

Quais são os tipos de condomínio?

Existem dois principais tipos de condomínios: o condomínio horizontal e o condomínio vertical.

O condomínio horizontal, também conhecido como loteamento fechado, é caracterizado por casas individuais construídas em terrenos privativos.

As áreas comuns geralmente incluem ruas, calçadas, áreas de lazer e espaços verdes compartilhados por todos os moradores.

Cada proprietário é responsável pela manutenção de sua unidade e contribui para as despesas comuns do condomínio.

Por sua vez, o condomínio vertical também conhecido como edifício de apartamentos, é composto por unidades residenciais em um ou mais blocos de apartamentos.

As áreas comuns incluem corredores, escadas, elevadores, áreas de lazer, salão de festas, entre outros espaços compartilhados pelos moradores.

Neste tipo de condomínio, os proprietários são responsáveis pela manutenção de suas unidades, enquanto as despesas comuns são divididas entre os condôminos.

As principais diferenças entre os dois tipos de condomínios residem na estrutura física das unidades (casas individuais vs. apartamentos), nas áreas comuns e na forma como as despesas são compartilhadas e gerenciadas.

Enquanto no condomínio horizontal cada proprietário tem sua própria casa e terreno, no condomínio vertical os moradores compartilham a mesma estrutura de prédio e as áreas comuns são mais diversas e geralmente maiores.

Qual é a diferença entre condomínio e o loteamento?

Um ponto importante a ser mencionado é a distinção entre um condomínio e um loteamento.

O loteamento é um empreendimento imobiliário que consiste na divisão de uma área de terra em lotes menores, os quais são destinados à venda e construção de imóveis, como casas, edifícios ou estabelecimentos comerciais.

Esses lotes podem ser vendidos individualmente aos compradores, que então se tornam proprietários dessas parcelas de terra.

A principal diferença entre um loteamento e um condomínio está na forma como a propriedade é estruturada e compartilhada entre os moradores:

No loteamento, cada proprietário adquire um lote de terra individualmente, sendo responsável pela construção e manutenção de sua própria residência ou empreendimento.

Não há áreas comuns compartilhadas entre os moradores, além das vias públicas, que são de responsabilidade do poder público.

Já no condomínio, a propriedade é compartilhada entre os condôminos, que têm direitos de uso sobre as áreas comuns, além da propriedade exclusiva de suas unidades individuais.

Existem dois principais tipos de condomínio: o horizontal, caracterizado por casas individuais em terrenos privativos, e o vertical, composto por apartamentos em edifícios.

Portanto, enquanto no loteamento cada proprietário tem controle exclusivo sobre sua parcela de terra e não há áreas comuns compartilhadas, no condomínio os moradores compartilham o uso e a responsabilidade pela manutenção das áreas comuns, além de possuírem unidades residenciais individuais.

A legislação que versa sobre o loteamento é a Lei nº 6766 de 19 de dezembro de 1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano.

Qual a relação entre o Código de Trânsito Brasileiro e os condomínios?

Os condomínios fechados são empreendimentos imobiliários caracterizados pela delimitação de seu perímetro e o controle de acesso de pessoas e veículos por meio de portarias, cercas ou muros.

Esses espaços são considerados áreas privadas, geralmente destinadas à moradia, lazer ou atividades comerciais.

No contexto dos condomínios fechados, a circulação de veículos é uma atividade recorrente, seja para acessar as residências, estacionar em áreas designadas ou transitar pelas vias internas.

Segundo dispõe o CTB em seu artigo 51, nas vias internas pertencentes a condomínios constituídos por unidades autônomas, a sinalização de regulamentação da via será implantada e mantida às expensas do condomínio, após aprovação dos projetos pelo órgão ou entidade com circunscrição sobre a via.

Portanto, as ruas dentro dos condomínios não são públicas e sim áreas privadas de responsabilidade comum aos condôminos.

Logo, o acesso e circulação em tais vias não é aberto ao público em geral, sendo restrito apenas aos moradores e visitantes autorizados, conforme as normas condominiais.

A questão que surge é se as regras de trânsito, estabelecidas pela legislação brasileira, se aplicam a esses espaços privados, haja vista que a natureza privada dos condomínios pode gerar dúvidas quanto à aplicação das normas de trânsito, especialmente no que diz respeito à fiscalização e à imposição de penalidades.

O Código de Trânsito se aplica dentro do condomínio fechado?

No entanto, apesar das ruas internas de um condomínio não serem consideradas vias públicas e sim espaços privados, o CTB possui plena aplicabilidade, estando os motoristas e pedestres que trafegam nessas áreas sujeitos às mesmas regras gerais de conduta e circulação de trânsito.

Esse é um tema que sempre gerou certa confusão, pois acreditava-se que as chamadas vias terrestres abertas à circulação mencionadas no artigo 1° do CTB, seriam apenas aquelas vias públicas, o que em tese excluiria ambientes privados como as ruas de condomínios e estabelecimentos comerciais privados. Algo que de certa forma era complementado pelo caput do artigo 2° do Código.

No entanto, essa confusão foi desfeita com a entrada em vigor da Lei n°13.146 – lei de inclusão da pessoa com deficiência – a qual alterou o CTB, para acrescentar o parágrafo único ao artigo 2°:

Art. 2º São vias terrestres urbanas e rurais as ruas, as avenidas, os logradouros, os caminhos, as passagens, as estradas e as rodovias, que terão seu uso regulamentado pelo órgão ou entidade com circunscrição sobre elas, de acordo com as peculiaridades locais e as circunstâncias especiais.

Parágrafo único. Para os efeitos deste Código, são consideradas vias terrestres as praias abertas à circulação pública, as vias internas pertencentes aos condomínios constituídos por unidades autônomas e as vias e áreas de estacionamento de estabelecimentos privados de uso coletivo. 

Assim, o CTB passou a conter expressa previsão legal de aplicabilidade dentro de vias internas de condomínios constituídos por unidades autônomas, permitindo a autoridades de trânsito e seus agentes realizarem fiscalização e lavrar autuações em razão do cometimento de infrações de trânsito nesses locais.

A Polícia pode “multar” dentro do condomínio fechado?

Dessa forma, caso sejam acionados, as autoridades de trânsito e seus agentes podem, sim, lavrar autuações por infrações de trânsito que ocorrem dentro de condomínios fechados.

Portanto, mesmo nesses locais, devem os condutores observar o que diz a legislação no que tange aos limites de velocidade, sinalização e regras gerais de circulação de veículos.

A inobservância dessas disposições pode resultar em infrações, medidas administrativas e penalidades, conforme estabelecido no CTB.

É importante ressaltar ainda que os atos de fiscalização exercidos por autoridades de trânsito e seus agentes nas dependências de um condomínio são os mesmos previstos pelo CTB, por força do que dispõe o parágrafo único do artigo 2° do Código de Trânsito Brasileiro.

Por exemplo, se determinada infração prevê como medida administrativa a remoção do veículo e esta for adequada e necessária para regularizar a situação infracional que foi constatada pelo agente de trânsito, o veículo poderá, sim, ser recolhido ao pátio credenciado, onde deverá permanecer até a regularização da situação infracional por parte do proprietário do veículo.

O mesmo vale para a realização de testes de alcoolemia (vulgo teste do bafômetro) e demais medidas administrativas previstas no CTB e no Manual Brasileiro de Fiscalização de Trânsito.

Condomínios podem criar regras próprias sobre trânsito?

Além disso, os condomínios fechados podem incluir em seus regulamentos internos normas específicas relacionadas à circulação de veículos, estacionamento e outras questões de trânsito, cuja fiscalização ficará a cargo dos síndicos e administradores do condomínio.

O síndico é o profissional responsável pela administração do condomínio, sendo eleito por meio de assembleia geral de moradores, para exercer diversas funções de alta responsabilidade, as quais envolvem a manutenção da ordem, a segurança, disciplina, limpeza e a legalidade no interior do condomínio.

Cabe ao síndico, portanto, fiscalizar o cumprimento das normas de trânsito estabelecidas pelo condomínio e orientar os condôminos sobre suas responsabilidades.

Em caso de infrações recorrentes ou situações que representem riscos à segurança, o síndico pode tomar medidas como advertências verbais ou escritas, bem como aplicar multas, conforme previsto no regimento interno.

Síndico pode multar veículos dentro de condomínio?

O síndico tem, então, a função de administrar o condomínio e zelar pelo cumprimento das normas estabelecidas pelo regimento interno e pela legislação vigente.

No entanto, é importante ressaltar que o síndico não possui autoridade legal para aplicar multas de trânsito.

Afinal, apenas agentes e autoridades de trânsito legalmente investidos possuem competência legal para aplicar multas de trânsito, nos termos do CTB.

Tal poder de polícia não pode ser delegado ao particular.

Portanto, para a lavratura de uma autuação e eventual aplicação de multa por infrações de trânsito ocorridas em condomínios, o síndico deverá acionar as autoridades de trânsito.

Como é feita a fiscalização de trânsito dentro do condomínio?

Apesar de não poder aplicar multas de trânsito, o síndico pode tomar medidas administrativas para coibir infrações e garantir a segurança viária dentro do condomínio.

Isso inclui a criação e a fiscalização de normas de trânsito que estejam previstas no regimento interno, bem como a adoção de medidas educativas e preventivas para conscientizar os condôminos sobre a importância do respeito às regras de trânsito.

Vale destacar que, mesmo nos casos de multas aplicadas por síndicos em virtude de transgressão às regras impostas pela legislação de trânsito, tais multas não são consideradas multas de trânsito.

Ou seja, as multas que são aplicadas pelos síndicos são multas exclusivamente condominiais e devem estar expressamente previstas no regulamento interno do condomínio para terem eficácia.

Nesse caso, a lavratura de autuações e o cumprimento de medidas administrativas somente será possível, se a polícia ou outro agente de trânsito comparecer até o condomínio e constatar o cometimento das infrações de trânsito.

Isto porque, conforme dispõe o Manual Brasileiro de Fiscalização de Trânsito, é vedada a lavratura de AIT por solicitação de terceiros. A autoridade de trânsito ou seus agentes devem constatar pessoalmente a infração.

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Eu sou Sidney Marcos, advogado de trânsito. Um grande abraço. TKS!

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